【名词&注释】
通货膨胀(inflation)、产品结构(product structure)、机会成本(opportunity cost)、交易价格(transaction value)、城市边缘(urban fringe)、土地使用权出让金(land granting fee)、假设开发法(hypothetical development method)、现状及未来(status quo and future)、房地产价格上涨、长期趋势法
[多选题]下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（ ）。
A. 对房地产本身进行投资改良
B. 需求增加导致稀缺性增加
C. 通货膨胀
D. 外部经济
E. 提高建造成本
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举一反三：
[单选题]下列风险中，属于个别风险的是（ ）。
A. 购买力风险
B. 市场供求风险
C. 政策风险
D. 比较风险
[单选题]根据下列内容，回答 12～14 题：
A. 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：
B. (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：
C. 表3—1 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升O.4%。
D. (2)当地征地农民的费用等资料如下：
E. 在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
F. 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：
G. 54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。
H. (4)建筑物耐用年限为50年，无残值。
I. 问：
J. 第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（ ）元/m2。
K. 2249.21
L. 2254.51
M. 2259.60
N. 2283.32
[多选题]从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。
A. 价格结构
B. 区域结构
C. 产品结构
D. 供求结构
E. 投资结构
[单选题]下列说法正确的是（ ）。
A. 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不 变和递增
B. 当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的 规模所决定
C. 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D. 适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
[多选题]合法原则要求房地 产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动。合法权益应包括（ ）等方面。
A. 合法交易
B. 合法产权
C. 合法使用
D. 合法处分
E. 合法区位
[单选题]对于出售的房地产，采用假设开发法(hypothetical development method)估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来(status quo and future)变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。
A. 比较法
B. 收益法
C. 成本法
D. 路线价法
[多选题]房地产市场结构包括（ ）。
A. 总量结构
B. 区域结构
C. 产品结构
D. 供求结构
E. 资金结构
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