【名词&注释】
出租人(lessor)、承租人(lessee)、设计方案(design scheme)、土地出让(land grant)、房地产税、全寿命费用(life cycle cost)、使用者(user)、设计者(designer)、房地产直接投资、地价款
[单选题]国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括（ ）。
A. 公债
B. 国库券
C. 商业票据
D. 政府对外担保
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举一反三：
[多选题]以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（ ）。
A. 土地出让权
B. 征地拆迁费
C. 基础设施建设费
D. 土地转让费
E. 契税
[多选题]某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A. 电费
B. 物业管理费
C. 水费
D. 供暖费
E. 房地产税
[单选题]下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是（ ）。
A. 经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者(user)需求的前提下尽可能降低造价
B. 项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C. 设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D. 设计者(designer)要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
[多选题]下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A. 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B. 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日薄西山
C. 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D. 房地产估价人员可以假定估价时点
E. 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
[单选题]下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A. 购买房地产股票
B. 购买商铺
C. 购买房地产债券
D. 购买住房抵押支持证券
[多选题]房地产投资的形式包括（ ）。
A. 房地产直接投资
B. 房地产间接投资
C. 房地产混合投资
D. 房地产有效投资
[单选题]某宗地的面积为1000 m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/ m2，2190元/ m2和2220元/ m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权自述平均法得到的比准价格为（ ）元/ m2。
A. 2160 B.2175
B. 2181
C. 2205
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